GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

Son muchas las consultas que hemos recibido estas semanas en relación a la posibilidad de reclamar los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios. En concreto estos gastos son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), los gastos notariales por la firma de la escritura pública del préstamo hipotecario y los gastos del registrador por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

¿Cuáles son los gastos de las hipotecas que se pueden reclamar?

Lo que se preguntan ahora muchos hipotecados es, ¿se puede recuperar parte de lo pagado o todos los costes de la hipoteca? Nos encantaría poder daros una respuesta clara a esta cuestión pero nuestro sistema judicial se ha enmarañado de tal manera sobre este tema que necesitaremos de unos pequeños capítulos para explicaros cuál es la situación:

Capítulo 1: La sala de lo civil del Tribunal Supremo anula una cláusula del BBVA donde se carga al hipotecado con todos los gastos de formalización de las hipotecas (sentencia nº 705/2015, de 15 de diciembre del Pleno de la sala de lo civil del Tribunal Supremo).

Capítulo 2: A raíz de esta sentencia son muchas las demandas que se presentan en los juzgados para anular esta cláusula. Pero, ¿se consigue que el hipotecado demandante recupere todo o parte de los gastos de formalización pagados?

En algunos casos no y en otros sí

Los que NO: Algunos juzgados entienden que aunque la cláusula es nula no procede la restitución por parte del banco de las cantidades abonadas por el consumidor por los conceptos de gastos notariales, registrales y actos jurídicos documentados, al entender que dichos importes fueron abonados por el comprador de la vivienda a un tercero –notario, registrador y hacienda-, por lo que no procedería, en aplicación del artículo 1303 Código civil, la restitución de unos importes que no fueron abonados al banco a pesar de que la cláusula fuere nula. En este sentido la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1ª, Sentencia 167/2016 de 31 Mar. 2016, Rec. 126/2016.

Los que SÍ: La Audiencia Provincial de Zaragoza, un juzgado de Pontevedra, otro juzgado de Granollers y otro de Oviedo están siguiendo el criterio sentado por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, como es lógico, declarando la nulidad de la cláusula por abusiva y añaden la obligación de restituir lo abonado por el consumidor en concepto de actos jurídicos documentados por la escritura préstamo hipotecario, así como los gastos notariales y registrales derivados del mismo, cuestiones todas ellas sobre las que no se ha pronunciado expresamente la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo

Capítulo 3: El Juzgado de Primera Instancia N°. 11 de Oviedo, Sentencia 247/2016 de 9 Dic. 2016, ha declarado que no procede la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados pues el obligado al pago es el prestatario, de acuerdo con las sentencias de la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Supremo.

Es este juzgado quien saca a la luz que existían múltiples sentencias del Tribunal Supremo desde el año 2001, de la sala del Contencioso Administrativo, que contradicen a la sentencia del Tribunal Supremo del 2015, de la sala de lo civil.

Nos hallamos pues ante la paradoja de que la sala de lo civil y la sala de lo contencioso, ambas del Tribunal Supremo, consideran sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados en el caso de escritura de préstamo hipotecario a sujetos distintos:

– La sala de lo civil, al banco, en aplicación del artículo 28 de la Ley del impuesto

– La sala de lo contencioso, al prestatario (comprador de la vivienda), en aplicación del artículo 28 de la ley y 68 del reglamento que lo desarrolla.

Consulta tu caso para saber si puedes reclamar tu dinero. ¿Cómo ha podido suceder esto?

Desconocemos el origen de la contradicción pero la cuestión es que sobre cuestiones fiscales la competencia es de la sala de lo contencioso.

Es importante poner en contexto que la realidad jurídica de nuestros juzgados y tribunales no es uniforme en el momento actual y que, por tanto, el inicio de un procedimiento frente a una entidad bancaria reclamando además de la nulidad de las cláusulas, la devolución de estas cantidades abonadas por el consumidor, puede concluir en una sentencia que no sea favorable a tus intereses. Y además, con la obligación de tener que abonar los honorarios del abogado y del procurador o incluso tener que afrontar los honorarios de los abogados y procuradores del banco.

Por ello, queremos ser muy transparentes en la información que os damos para que estéis convenientemente informados si decidís reclamar. Os resumimos:

Las cláusulas contenidas en la inmensa mayoría de las escrituras de préstamo hipotecario, siguiendo el criterio sentado por sentencia 705/2015 de la Sala de lo Civil del TS son nulas. La cuestión es que se ha producido un desequilibrio en las obligaciones que deben asumir el banco y el consumidor y esto ha originado de nuevo un abuso producto de la posición dominante de la banca cuando concede un préstamo hipotecario. A pesar de que la cláusula sea declarada nula y se elimine del contrato, ello no significa que se atribuya necesariamente al banco el pago de los gastos abonados por el consumidor. En conclusión, hay sentencias a favor de los clientes pero también en contra. Como no existen muchos pronunciamientos, consideramos que es pronto para saber si los casos se van a ganar de forma masiva o no. Y por supuesto, los bancos no se van a quedar de brazos cruzados, sino que recurrirán todo lo que no les favorezca.

El tiempo nos dirá qué postura se acaba generalizando en los tribunales y si la justicia se pone del lado de los consumidores.

Por eso hemos decidido esperar a conocer más sentencias sobre los gastos de formalización antes de embarcar a nuestros clientes en procedimientos que cuentan con muchos interrogantes.